전세 계약전 꼭 확인해야 할 6가지(등기부등본,주택시세,건축물대장,특약사항,전입신고와 확정일자,선순위 권리관계)

전세로 집을 구할 때 가장 먼저 생각해야 하는 것은 마음에 드는 집을 찾는 것보다 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 집인지 확인하는 것입니다. 전세는 매달 월세를 내는 방식과 달리 계약할 때 상당한 금액의 보증금을 한꺼번에 지급하기 때문에 계약 전에 꼼꼼하게 살펴보는 것이 중요합니다. 외관이 깨끗하고 위치가 마음에 든다는 이유만으로 바로 계약을 결정해서는 안 됩니다. 계약하기 전에 해당 주택의 소유자가 누구인지, 등기부등본에는 어떤 권리가 설정되어 있는지, 주변 시세와 비교했을 때 전세보증금이 적정한 수준인지 확인해야 합니다.

특히 등기부등본은 전세계약에서 반드시 확인해야 하는 중요한 서류입니다. 

등기부등본을 통해 소유자를 확인하고 근저당권이나 압류, 가압류, 가처분 등의 권리가 설정되어 있는지 살펴볼 수 있습니다. 계약 상대방이 실제 소유자와 일치하는지도 확인해야 하며, 대리인이 계약하러 나온 경우에는 대리권이 제대로 있는지 관련 서류를 확인해야 합니다. 또한 계약하는 날 확인했다고 해서 끝나는 것이 아니라 잔금을 지급하기 전에도 등기부등본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.

또 중요한 것은 전세보증금과 해당 주택의 실제 시세를 비교해보는 것입니다. 

주변 아파트나 빌라, 오피스텔 등의 비슷한 매물과 비교했을 때 전세가격이 지나치게 높은 것은 아닌지 살펴볼 필요가 있습니다. 특히 매매가격과 전세가격의 차이가 크지 않은 주택이라면 집값이 하락했을 때 보증금을 돌려받는 데 어려움이 생길 가능성을 생각해야 합니다. 흔히 전세가율이라는 말을 사용하는데, 전세보증금이 주택가격에서 차지하는 비중이 높을수록 보증금 회수에 대한 위험도 더욱 신중하게 살펴봐야 합니다.

건축물대장도 계약 전에 확인하면 도움이 됩니다. 

실제 계약하려는 주택의 주소와 동·호수가 건축물대장의 내용과 일치하는지 확인하고, 불법으로 증축되거나 용도가 다르게 사용되고 있는 부분은 없는지도 살펴보는 것이 좋습니다. 현장을 직접 방문해 주택의 상태를 확인하는 것도 중요합니다. 누수나 결로, 곰팡이, 보일러, 수도와 전기시설 등 생활에 직접적인 영향을 주는 부분도 계약 전에 확인해두면 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

계약서를 작성할 때는 보증금과 계약기간뿐만 아니라 특약사항도 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 

임대인과 구두로 약속한 내용이 있다면 나중에 기억이 달라지는 것을 방지하기 위해 계약서에 구체적으로 적어두는 것이 좋습니다. 특히 임차인이 중요하게 생각하는 사항은 계약서에 명확하게 기재하는 것이 안전합니다. 계약서에 서명하기 전에는 임대인과 임차인의 인적사항, 주택의 소재지, 보증금, 계약기간, 지급일 등을 하나씩 확인하는 것이 좋습니다.

실제 입주한 뒤에는 전입신고를 하고 확정일자를 받는 등 필요한 절차를 챙겨야 합니다. 

계약을 마쳤다고 해서 임차인의 보증금 보호를 위한 절차가 모두 끝난 것은 아닙니다.임대차 신고 대상에 해당하는 계약이라면 신고 여부와 신고기한도 확인해야 합니다. 이러한 절차는 임차인의 보증금을 보호하는 데 중요한 역할을 할 수 있기 때문에 이사 후 미루지 않고 처리하는 것이 좋습니다.

마지막으로 다른 세입자의 보증금과 선순위 권리관계를 확인하는것이 중요합니다 .

전세계약을 할 때는 계약 당시의 상황만 보는 것이 아니라 앞으로 발생할 수 있는 상황까지 생각해야 합니다. 집주인의 재정상태나 주택에 설정된 권리관계, 선순위 임차인의 보증금 등은 나중에 보증금 반환에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 다가구주택은 하나의 건물에 여러 세대가 거주하기 때문에 더욱 중요합니다

전세는 큰돈이 오가는 계약인 만큼 조금 번거롭더라도 확인할 수 있는 사항은 최대한 확인한 뒤 결정하는 것이 좋습니다. 좋은 집을 찾는 것도 중요하지만 그보다 더 중요한 것은 계약이 끝난 후 내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 집인지 확인하는 것입니다. 계약 전 등기부등본과 건축물대장, 주택의 시세와 권리관계 등을 꼼꼼하게 살펴보고 계약 후에는 전입신고와 확정일자 등 필요한 절차까지 챙기는 습관이 필요합니다.