아파트·오피스텔 입주 청소비, 퇴거할 때 세입자가 꼭 내야 할까?
“계약 끝났으니 청소비 15만 원 빼고 보증금 돌려드릴게요.”
원룸이나 오피스텔, 아파트에서 임대차계약이 끝난 뒤 이런 이야기를 들으면 임차인 입장에서는 당황스러울 수 있습니다.
"깨끗하게 청소하고 나가는데 왜 청소비까지 내가 내야 하지?"라는 억울한 생각이 들기도 하는데요.
특히 계약할 때는 별다른 설명이 없었는데 퇴거하는 날 갑자기 청소비를 요구할때 임대인이 요구하는 청소비는 무조건 임차인이 부담해야 할까요?
계약서에 어떤 내용이 적혀 있는지, 실제로 집을 어떤 상태로 사용했는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
오늘은 그 법적 기준과 대응 요령을 완벽하게 정리해 드립니다.
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| 아파트·오피스텔 입주 청소비, 퇴거할 때 세입자가 꼭 내야 할까? |
목차
1. 임차인의 원상복구 의무
임대차가 끝나면 임차인은 사용하던 주택을 원래대로 임대인에게 반환해야 합니다. (민법 제654조 및 제615조)
그래서 임차인이 거주하면서 일부 시설을 훼손하거나 원래 없던 시설물을 설치했다면 퇴거할 때 원상복구가 문제가 될 수 있습니다.
예를 들어,
- 벽에 심하게 오염을 발생시킨 경우
- 반려동물로 인해 바닥이나 벽지가 훼손된 경우
- 심한 음식물 냄새나 오염이 남은 경우
- 임차인이 임의로 설치한 시설물을 철거하지 않은 경우
- 고의 또는 과실로 집을 심하게 더럽힌 경우
등은 일반적인 생활 흔적과 달리 임차인의 책임이 인정될 가능성이 있습니다.
대법원도 원상회복의 범위를 판단할 때 임대차계약의 내용과 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 실제로 변경한 부분 등을 구체적으로 살펴봐야 한다는 취지로 판단하고 있습니다.
즉, 중요한 것은 단순히 “퇴거했으니까 청소비를 낸다”가 아닙니다.
무엇을 얼마나 오염시켰고, 그 비용이 실제로 임차인의 책임에서 발생한 것인지가 핵심입니다.
2. 대법원 판례가 말하는 원상복구의 기준
여기서 가장 많이 헷갈리는 부분입니다.
사람이 몇 년 동안 살았던 집이라면 아무리 깨끗하게 사용해도 어느 정도 생활 흔적은 남을 수밖에 없습니다.
대법원 판례에 따르면, 임차인의 원상복구 의무는 통상적인 사용으로 인해 자연스럽게 발생한 노후화나 오염(통상 마모)까지 최초의 상태로 돌려놓는 것을 의미하지 않습니다.
1) 자연스러운 생활 흔적(통상 마모): 집주인 부담
- 세월에 따른 벽지 변색, 가구 배치로 인한 약간의 바닥 자국
- 일상적인 생활 먼지나 사용감
2) 임차인의 고의·과실·관리 소홀: 세입자 부담
- 반려동물 사육으로 인한 벽지/장판 훼손 및 악취
- 실내 흡연으로 인한 벽지 오염
- 곰팡이를 방치하여 발생한 심각한 벽면 훼손 및 쓰레기 방치
따라서 일상적인 수준으로 청소를 마치고 비워준 상태라면, 청소비를 임차인에게 요구하는 것은 원칙적으로 법적 근거가 없습니다.
3. 계약서에 ‘퇴실 청소비’ 특약이 있다면?
이 부분은 반드시 계약서를 확인해야 합니다.
청소비 청구의 정당성은 계약서 특약 유무에 따라 완전히 달라집니다.
예를 들어 계약서 특약에
“계약 종료 후 퇴실 청소비 15만 원은 임차인이 부담한다.”
와 같이 양 당사자가 해당 내용을 확인하고 계약했다면 기재된 금액을 지급해야 하는 것이 원칙입니다.
4. 계약서에 청소비 특약이 없다면?
계약서에 청소비 관련 문구가 전혀 없다면, 임차인은 쓰레기를 잘 치우고 청소기로 기본적인 청소만 해두면 의무를 다한 것입니다.
집주인이 "다음 임차인을 위해 청소 업체를 불러야 한다"고 요구하더라도 보증금 차감에 동의할 이유가 없습니다.
5. 보증금에서 마음대로 공제해도 될까?
임대차보증금은 임대차 관계에서 발생할 수 있는 여러 채무를 담보하는 성격이 있기 때문에 실제 미납 차임이나 원상복구 비용 등이 있다면 일정 금액을 공제한 후 반환하는 경우가 있습니다.
법원도 임차인의 원상복구 의무가 인정되고 실제 비용이 발생한 경우에는 일정한 범위에서 보증금 공제가 가능하다고 판단한 사례가 있습니다.
6. 억울한 청소비 공제를 막는 퇴거 시 3단계 대응 전략
이삿날 보증금에서 부당하게 청소비가 공제되는 분쟁을 예방하기 위해 아래 3가지를 반드시 실천해 보세요.
1단계: 입주 시 상태 사진·동영상 촬영
입주 당시 이미 오염되어 있던 부분(창틀, 후드 기름때, 욕실 곰팡이 등)은 촬영하여 집주인이나 중개사에게 문자로 미리 남겨놓아야 합니다.
2단계: 퇴거 당일 구석구석 촬영 후 청소 완료 상태 공유
짐을 다 뺀 후 방, 거실, 베란다, 싱크대, 욕실 등의 청소 완료 상태를 사진으로 남기고, "청소 완료하여 열쇠(비밀번호) 전달합니다"라고 문자를 남깁니다.
3단계: 부당한 차감 시 내용증명 및 법적 조치 언급
특약도 없이 일방적으로 보증금에서 청소비를 떼고 입금했다면, "특약에 없던 청소비 공제에 동의할 수 없으므로 차감된 금액의 즉시 반환을 요청하며, 미반환 시 임차보증금 반환 청구 소송 및 이자가 발생할 수 있음"을 명확히 전달하세요.
7. 퇴거 청소비, 이것만 기억하세요
퇴거할 때 청소비를 요구받았다고 해서 무조건 임차인이 내야 하는 것도 아니고, 반대로 무조건 거부할 수 있는 것도 아닙니다.
핵심은 다음 네 가지입니다.
- 계약서 : 퇴실 청소비 특약이 있는가
- 집 상태 : 일반적인 생활 흔적인가, 특별한 오염·훼손인가
- 비용 : 실제 청소·복구 비용이 얼마인가
- 증거 : 입주·퇴거 당시 사진과 동영상이 있는가
저 역시 중개 현장에서 계약이 끝난 뒤 보증금 정산 과정에서 이런 문제를 질문받는 경우가 있습니다.
임차인 입장에서는 계약할 때는 별것 아닌 것처럼 보였던 한 줄짜리 특약이 퇴거할 때 실제 비용으로 돌아올 수 있습니다.
그래서 임대차계약서를 작성할 때는 보증금과 월세만 확인할 것이 아니라 퇴실 청소비, 원상복구, 수리비와 관련된 특약까지 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다.
그리고 퇴거하는 날에는 귀찮더라도 집 상태를 사진과 영상으로 남겨두는 것을 추천합니다.
10만 원, 20만 원의 청소비 자체보다 더 중요한 것은 나중에 “그 오염이 원래 있던 것이었는지, 아님 임차인이 만든 것인지”를 확인할 수 있는 자료를 남겨두는 것입니다.