전세·월세 재계약 시 계약갱신요구권(청구권) 행사시기,요건,통보 방법,갱신거절시 확인사항
흔히 ‘계약갱신청구권’이라고 부르지만, 주택임대차보호법에서 사용하는 정확한 표현은 ‘계약갱신요구권’입니다.
이 글에서는 법률상 표현에 맞춰 ‘계약갱신요구권’으로 통일해 설명하겠습니다.
전세나 월세 계약이 끝나갈 때가 되면 세입자에게 자주 나오는 질문이 있습니다.
“집주인한테 계약갱신청구권을 사용한다고 어떻게 말해야 하나요?”
“전화로 이야기해도 될까요?”
“카톡으로 보내면 효력이 있나요?”
“혹시 나중에 집주인이 그런 말을 들은 적 없다고 하면 어떻게 하죠?”
실제 임대차 계약을 중개하다 보면 계약갱신요구권 자체보다 갱신 의사를 어떻게 전달하고 기록으로 남겨두느냐 때문에 문제가 생기는 경우가 있습니다.
계약갱신을 원하는 세입자라면 단순히 “계속 살고 싶습니다”라고 이야기하는 것보다 계약갱신요구권을 행사한다는 의사를 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.
오늘은 주택 임대차 재계약을 앞둔 세입자가 알아두면 좋은 계약갱신요구권 행사 방법과 문자·카톡·내용증명의 차이, 그리고 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했을 때 확인해야 할 부분까지 정리해보겠습니다.
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| 계약갱신요구권 행사시기,요건,통보 방법,갱신거절시 확인사항 |
목차
1. 계약갱신요구권 행사 시기, 요건
먼저 가장 중요한 것은 시기입니다.
주택임대차보호법은 임대인이 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경하겠다는 통지를 할 수 있는 기간을 정하고 있습니다.
현재 법에서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 기준으로 갱신 관련 통지가 이루어집니다.
임차인의 계약갱신요구 역시 이 기간 안에서 행사하는 것이 중요합니다.
예를들어 계약 만기일이 12월 31일이라면, 10월 31일 밤 12시 전까지 임대인에게 의사가 도달해야 합니다.
임대차 기간중 임차인이 단1회에 한하여 행사할 수 있으며, 적법하게 갱신되면 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
이때 임대료는 기존 보증금/월세의 5% 범위 내에서 협의하여 증액할 수 있습니다.
2. 계약갱신요구권 통보 방법
갱신 의사를 전달할 때 가장 중요한 핵심은 "상대방에게 전달되었음을 증명할 수 있는가?"입니다.
제가 중개 현장에서 상담할 때도 세입자에게 가장 먼저 말씀드리는 부분입니다.
단순히 전화나 구두상으로만 통보를 하는것은 법적효력이 매우 낮기 때문에 (녹음 파일이 없다면 집주인이 들은 적 없다고 주장할때 입증이 불가능) 추천하지 않습니다.
다른 방법으로는 문자나 카톡 그리고 내용증명이 있습니다.
이런 수단으로 통보 할 때는 “저 계속 살게요.” 라고 보내는 것보다는,
“주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사하고자 합니다.” 라고 법에서 정한 권리를 행사한다는 의사를 명확하게 표현하는 것이 좋습니다.
3. 계약갱신요구권 문자·카톡 통보 시 필수 작성문구 (양식 예시)
가장 간단하게 사용할 수 있는 방법은 문자나 카카오톡입니다.
다음과 같이 작성할 수 있습니다.
안녕하세요. 현재 임차 중인 ○○○ 주소 주택의 임차인 ○○○입니다.
임대차계약 만료일이 ○○년 ○월 ○일로 예정되어 있어 계약갱신요구권을 행사하고자 합니다.
주택임대차보호법에 따른 계약갱신을 요청드리며, 갱신과 관련하여 확인할 사항이 있으면 말씀 부탁드립니다.
확인하셨다면 답변 부탁드립니다.
이 정도만 작성해도 단순히 “재계약할까요?”라고 묻는 것보다 의사가 훨씬 명확합니다.
4. 문자, 카톡으로 통보할때 필수 체크포인트
카카오톡이나 문자로 통보할 때 가장 많이 하는 실수가 '보내기만 하고 답장을 확인하지 않는 것'입니다.
집주인이 문자를 읽었더라도 "확인했다" 또는 "알겠다"라는 확인 답장을 받아두어야 완전한 효력이 발생합니다.
만약 읽고 답장이 없다면 전화 통화를 녹음하거나 내용증명을 준비하셔야 합니다.
5. 카톡·문자와 내용증명 중 무엇이 더 좋을까?
많은 분들이 “내용증명만 법적 효력이 있고 문자나 카톡은 효력이 없다”고 생각합니다.
하지만 핵심은 조금 다릅니다.
계약갱신요구권 행사에서 중요한 것은 임차인이 갱신을 요구했다는 의사표시가 임대인에게 전달되었는지입니다.
대법원 판례에서도 임차인의 계약갱신요구는 일정한 요건 아래 임대인에게 도달했을 때 법적 효과가 발생하는 것으로 판단하고 있습니다.
따라서 문자나 카카오톡이라고 해서 무조건 의미가 없는 것은 아닙니다.
하지만 분쟁 가능성이 높거나 상대방과 연락이 잘 되지 않는 상황이라면 내용증명을 고려하는 것이 좋습니다.
6. 집주인의 거절 (실거주로 인한) 시 대처 및 확인 방법
계약갱신요구권을 행사했는데 임대인이 “이번에는 제가 들어가서 살려고 합니다.”
라고 한다면 임차인은 당황할 수밖에 없습니다.
하지만 임대인의 실거주는 법에서 정하고 있는 계약갱신 거절 사유 중 하나입니다.
주택임대차보호법은 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신거절 사유로 규정하고 있습니다.
따라서 임대인이 실거주를 이유로 거절한다고 해서 무조건 부당한 거절이라고 볼 수는 없습니다.
7. 실거주한다더니 다른 사람에게 다시 임대했다면?
임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했는데 이후 실제로는 제3자에게 다시 임대했다면 문제가 될 수 있습니다.
주택임대차보호법은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 정당한 사유 없이 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 다시 임대한 경우 손해배상 책임을 규정하고 있습니다.
이사 후 해당 주소지의 확정일자 부여현황을 동주민센터에서 열람할 수 있습니다.
따라서 집주인이 실거주한다고 해서 나왔는데 다른 사람이 살고 있다는 사실이 확인되면
바로 감정적으로 대응하기보다는 계약서, 갱신요구 문자, 임대인의 갱신거절 내용, 이후 임대 사실을 확인할 수 있는 자료 등을 준비하여 집주인을 상대로 손해배상(이사비,중개보수,임대료 차액등)을 청구할 수 있습니다.
8. 마무리
계약갱신요구권은 세입자의 주거 안정을 위해 마련된 중요한 권리입니다.
하지만 실제 분쟁에서는 “갱신요구권이 있는가?”뿐만 아니라 “언제 요구했는가?”, “어떤 내용으로 요구했는가?”, “임대인에게 전달됐는가?”가 중요해질 수 있습니다.
그래서 계약 만료가 다가왔다면 전화 한 통으로 끝내기보다는 문자나 카카오톡으로 갱신요구 의사를 명확하게 남기고, 임대인의 답변까지 보관하는 방법을 권합니다.
임대인과 이미 갈등이 있거나 갱신거절 여부를 두고 분쟁이 예상된다면 내용증명 등 보다 명확한 방식으로 의사를 남기는 것도 고려할 수 있습니다.
그리고 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 단순히 “집주인이 안 된다고 하니까 나가야 한다”라고 생각하기보다 거절 사유와 이후 실제 거주 여부 등을 차분하게 확인하는 것이 중요합니다.
부동산 계약은 말 한마디보다 언제, 어떤 내용으로 의사를 전달했는지 기록으로 남겨두는 습관이 생각보다 큰 차이를 만들 수 있습니다.