전세사기 피해 지원 확대, 11월 13일부터 달라지는 2가지 : 최소보장제와 선지급-후정산 제도

최근 현장에서 상담을 진행하다 보면 전세사기 여파로 불안해하시는 임차인분들을 정말 많이 만납니다.

특히 경매나 공매가 넘어가더라도 보증금을 거의 회수하지 못해 막막해하는 분들을 볼 때마다 중개사로서 마음이 참 안타깝습니다.

전세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하고, 결국 집이 경매에 넘어가는 상황은 세입자에게 큰 부담이 됩니다.

어렵게 경매 절차를 거쳐도 낙찰 금액이나 선순위 채권 규모에 따라 실제로 회수할 수 있는 보증금은 크게 달라질 수 있습니다.

특히 보증금 대부분을 잃은 피해자는 주거비와 생활비까지 다시 마련해야 하는 어려움을 겪습니다.

이러한 전세사기 피해자의 부담을 줄이기 위해 2026년 11월 13일부터 새로운 지원 제도가 시행될 예정입니다.

핵심은 임차보증금의 3분의 1 수준까지 부족분을 지원하는 최소보장제와 지원금을 먼저 지급한 뒤 나중에 정산하는 선지급-후정산 제도입니다.

이번 글에서는 두 제도가 어떻게 다른지, 지원금은 어떤 방식으로 계산되는지, 신청 전에 무엇을 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

전세사기 피해 지원 확대 - 최소보장제, 선지급-후정산제도

1. 전세보증금의 3분의 1까지 지원하는 최소보장제

최소보장제는 전세사기 피해자가 경매나 공매 등의 절차를 거친 뒤에도 보증금을 충분히 회수하지 못했을 때 부족한 금액을 지원하는 제도입니다.

피해자가 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 그 차액을 지원하는 방식입니다.

여기서 많은 분이 오해하기 쉬운 포인트가 있습니다.

"기존에 받으신 돈에 추가로 3분의 1을 더 준다"는 뜻이 아닙니다.

이미 배당금이나 경매차익 등으로 일부를 회수하셨다면, 그 금액을 포함해 전체 보증금의 1/3 금액에 미달하는 만큼만 부족분을 보충해 주는 방식입니다.

💡 이해를 돕기 위한 예시
임차보증금: 1억 5,000만 원
최소보장금 기준(1/3): 5,000만 원
경매 배당 회수액: 2,000만 원
경매차익 회수액: 1,000만 원 (총 회수: 3,000만 원)
이 경우 최소보장 기준인 5,000만 원에서 이미 회수한 3,000만 원을 뺀 부족분 2,000만 원을 최소지원금으로 지급받게 됩니다. 결과적으로 총 5,000만 원까지는 피해 회복이 보장되는 셈입니다.

2. 경매 끝나기 전 지원받을 수 있는 선지급-후정산 제도

전세사기 피해자에게 어려운 점은 보증금을 잃는 것만이 아닙니다.

피해 주택의 경매나 공매가 마무리될 때까지 오랜 시간을 기다려야 하는 상황도 부담입니다.

당장 다른 집을 구하거나 생활을 이어가야 하는데, 보증금 회수 시점을 알기 어렵기 때문입니다.

신탁사기처럼 권리관계가 복잡한 피해 유형은 경·공매 절차가 마무리되기까지 수년이 걸리기도 합니다.

그동안 피해 임차인은 금전적·정신적 고통을 그대로 안고 가야 했죠.

이러한 문제를 덜기 위해 마련된 제도가 선지급-후정산입니다.

신탁사기 등 일정 요건에 해당하는 피해자는 경매나 공매 절차가 끝나기 전이라도 최소보장금을 기준으로 지원금을 먼저 받을 수 있습니다.

이후 피해 주택과 관련해 보증금을 추가로 회수하면 그 금액을 반영해 정산하는 방식입니다.

최소보장제가 최종적으로 회수한 금액을 기준으로 부족분을 지원하는 데 초점을 둔다면, 선지급-후정산은 지원 시점을 앞당기는 데 의미가 있습니다.

다만 모든 전세사기 피해자가 경매 전에 지원금을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 선지급 제도는 대상과 요건이 정해져 있으므로, 본인이 해당하는지 별도로 확인해야 합니다.

3. 신청 방법 및 처리 절차 : LH 담당

이번 제도의 신청·지급 및 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 담당합니다.

제도 시행 이후 지원을 신청하려는 피해자는 본인의 피해 상황과 주택 처분 절차가 어느 단계까지 진행됐는지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

1) 최소지원금 신청 시기

경매차익 산정이나 피해 주택 처분 절차가 끝난 이후 신청할 수 있습니다.

2) 선지급금 신청 시기

LH의 피해 주택 매입 또는 피해 주택 처분이 완료되기 전까지 신청할 수 있습니다.

3) 처리 기한

신청을 받은 LH는 원칙적으로 90일 이내에 지원금 지급 여부와 금액을 결정해 신청인에게 알려야 합니다.

다만 부득이한 사유가 있다면 한 차례에 한해 최대 30일까지 기간이 연장될 수 있습니다.

신청을 준비할 때는 전세 계약서, 전세사기 피해자 결정 관련 자료, 경매 배당 내역 등 본인의 계약 및 피해 상황을 확인할 수 있는 자료를 정리해 두면 도움이 됩니다.

다만 실제 제출 서류는 신청 유형과 세부 지침에 따라 다를 수 있으므로, 신청 전에 LH의 공식 안내를 확인하는 것이 안전합니다.

4. 제도 시행 전 피해자가 확인해야 할 사항

이번 제도는 2026년 11월 13일부터 시행될 예정입니다.

이미 전세사기 피해자로 인정받았더라도 지원금을 자동으로 받는다고 생각해서는 안 됩니다.

지원 대상에 해당하는지, 어떤 신청 절차를 거쳐야 하는지, 기존에 회수한 금액은 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.

특히 경매가 진행 중인 피해자라면 현재 절차가 어느 단계인지 살펴보고, 경매가 이미 끝난 경우에는 배당금과 기타 회수 금액을 정리해 두는 것이 좋습니다.

선지급-후정산을 고려하는 피해자는 본인의 피해 유형이 선지급 대상에 포함되는지도 확인해야 합니다.

정책 시행 전후에는 세부 신청 방법이나 제출 서류에 관한 안내가 추가될 수 있습니다.

따라서 국토교통부와 LH(한국토지주택공사)의 최신 공지를 기준으로 확인하는 것이 좋습니다.

5. 전세사기 피해 지원, 핵심은 지원 기준과 신청 시점 확인

이번 제도 변화의 핵심은 보증금을 충분히 회수하지 못한 피해자에게 일정 기준에 따른 지원을 제공하고, 일부 피해자는 지원금을 먼저 받을 수 있도록 한다는 점입니다.

최소보장제는 보증금 회수액이 기준에 미치지 못할 때 부족분을 지원하며, 선지급-후정산은 일정 요건을 충족한 피해자의 자금 부담을 덜기 위해 지원 시점을 앞당기는 방식입니다.

물론 이번 제도가 전세보증금 전액을 돌려주는 제도는 아닙니다.

피해자별 보증금 규모와 회수 금액, 피해 유형에 따라 실제 지원 결과가 달라질 수 있습니다.

제도 시행일이 다가오는 만큼 관련 피해자라면 본인의 상황을 정리하고 공식 신청 기준을 확인해 두는 것이 좋겠습니다.

자료 출처: 국토교통부, 「전세사기특별법 시행령 개정안」(2026년 10월 6일)