음식점이나 카페를 창업할 때 가장 먼저 살펴보는 것은 보통 임대료, 보증금, 권리금, 유동인구입니다. 인테리어가 마음에 들고 입지도 좋다면 계약부터 서두르기 쉽습니다. 그런데 매장 문을 열고 장사를 시작하기 위해 반드시 거쳐야 하는 '관공서 영업신고(허가)' 단계에서 생각지도 못한 복병을 만나는 경우가 있습니다. 바로 정화조 용량과 오수 처리 문제 입니다. 계약을 마치고 인테리어 공사까지 진행했는데, 음식점 영업신고를 준비하는 과정에서 정화조 용량이 부족하다는 사실을 알게 된다면 어떨까요?  추가 공사비가 발생하거나 개업 일정이 미뤄질 수 있고, 건물 여건에 따라서는 해결 자체가 쉽지 않을 수도 있습니다. 특히 일반음식점, 분식집, 고깃집, 베이커리 카페처럼 물 사용량과 오수 발생량을 고려해야 하는 업종은 계약 전에 반드시 확인하는 것이 좋습니다. 이번 글에서는 음식점·카페 창업을 준비하는 분들을 위해 상가 정화조 용량 확인 방법부터 용량 초과 시 해결 절차, 비용 부담 문제, 임대차계약 특약까지 정리해 보겠습니다. 음식점·카페 창업 전 상가 정화조 용량 필수 확인 목차 1. 상가 정화조 용량이란 무엇일까? 정화조는 건물에서 발생하는 오수를 처리하기 위한 시설입니다.  건물이 공공하수도에 연결되어 있는지, 개인하수처리시설을 사용하는지 등에 따라 적용되는 처리 체계가 달라질 수 있습니다. 건물마다 허가된 정화조 용량은 정해져 있습니다. 그런데 이 정화조는 건축 당시 들어섰던 '이전 업종'을 기준으로 용량이 산정되어 있습니다. 여기서 핵심은 업종에 따라 사람 한 명이 배출하는 오수량이나 오염 물질의 양을 계산하는 '오염계수'가 완전히 다르다는 점입니다.  예를 들어 기존에 사무실이나 소규모 판매점으로 사용하던 공간에 음식점이 들어온다고 가정해 보겠습니다. 사무실과 음식점은 물을 사용하는 방식과 오수 발생 특성이 다를 수 있습니다. 따라서 기존 시설이 설치되어 있다는 이유만으로 새로운...

전세나 월세 계약을 체결했다면 계약서 작성만으로 모든 준비가 끝나는 것은 아닙니다.  임차인의 소중한 보증금을 보호하기 위해 전입신고와 확정일자를 꼼꼼하게 챙겨야 합니다. 직장인이나 바쁜 자영업자라면 확정일자를 받기 위해 주민센터에 방문하는 일이 번거롭게 느껴질 수 있습니다.  과거에는 주민센터를 직접 방문해야 했지만, 이제는 대법원 인터넷 등기소를 통해 집에서 편하게 24시간 신청할 수 있습니다. 오늘은 확정일자 인터넷등기소 신청 방법, 계약서 준비 요령, 대리인 신청 시 필요서류, 신청 후 확인 방법까지 정리해 보겠습니다. 처음 임대차계약을 하는 분도 순서대로 따라 할 수 있도록 쉽게 설명하겠습니다. 확정일자 인터넷등기소 발급 방법 총정리  목차 1. 확정일자란 무엇일까? 확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 확인해 주는 제도입니다. 전세나 월세로 거주하는 주택이 경매 또는 공매에 넘어가는 상황에서는 임차인의 보증금 회수 가능성이 중요한 문제가 됩니다.  이때 확정일자는 일정한 요건을 갖춘 임차인이 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리인 우선변제권과 관련이 있습니다. 다만 확정일자를 받았다고 해서 보증금이 무조건 보호되는 것은 아닙니다.  일반적으로 주택의 인도와 주민등록을 통해 대항력을 갖추고 확정일자까지 받아야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.  선순위 권리나 소액임차인 관련 법정 요건 등도 함께 살펴봐야 합니다. 따라서 계약서를 작성했다면 확정일자 신청을 미루지 말고, 실제 거주를 시작하는 날의 전입신고도 함께 준비하는 것이 좋습니다. 2. 확정일자 인터넷 신청 전 준비물 온라인 신청을 시작하기 전에 필요한 자료를 먼저 준비하면 중간에 신청이 지연되는 일을 줄일 수 있습니다. 1) 임대차계약서 : 계약 내용과 서명·날인이 확인되는 전체 페이지 2) 계약서 파일 : 글자와 숫자가 선명하게 보이는 스캔본 또는 이미지 ...

최근 현장에서 상담을 진행하다 보면 전세사기 여파로 불안해하시는 임차인분들을 정말 많이 만납니다.  특히 경매나 공매가 넘어가더라도 보증금을 거의 회수하지 못해 막막해하는 분들을 볼 때마다 중개사로서 마음이 참 안타깝습니다. 전세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하고, 결국 집이 경매에 넘어가는 상황은 세입자에게 큰 부담이 됩니다.  어렵게 경매 절차를 거쳐도 낙찰 금액이나 선순위 채권 규모에 따라 실제로 회수할 수 있는 보증금은 크게 달라질 수 있습니다.  특히 보증금 대부분을 잃은 피해자는 주거비와 생활비까지 다시 마련해야 하는 어려움을 겪습니다. 이러한 전세사기 피해자의 부담을 줄이기 위해 2026년 11월 13일부터 새로운 지원 제도가 시행될 예정입니다.  핵심은 임차보증금의 3분의 1 수준까지 부족분을 지원하는 최소보장제와 지원금을 먼저 지급한 뒤 나중에 정산하는 선지급-후정산 제도입니다. 이번 글에서는 두 제도가 어떻게 다른지, 지원금은 어떤 방식으로 계산되는지, 신청 전에 무엇을 확인해야 하는지 살펴보겠습니다. 전세사기 피해 지원 확대 - 최소보장제, 선지급-후정산제도 목차 1. 전세보증금의 3분의 1까지 지원하는 최소보장제 최소보장제는 전세사기 피해자가 경매나 공매 등의 절차를 거친 뒤에도 보증금을 충분히 회수하지 못했을 때 부족한 금액을 지원하는 제도입니다.  피해자가 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 그 차액을 지원하는 방식입니다. 여기서 많은 분이 오해하기 쉬운 포인트가 있습니다.  "기존에 받으신 돈에 추가로 3분의 1을 더 준다"는 뜻이 아닙니다. 이미 배당금이나 경매차익 등으로 일부를 회수하셨다면, 그 금액을 포함해 전체 보증금의 1/3 금액에 미달하는 만큼만 부족분을 보충해 주는 방식입니다. 💡 이해를 돕기 위한 예시 임차보증금: 1억 5,000만 원 최소보장금 기준(1/3): 5,000만 원 경매 배당 회수액: 2...

  상가를 계약할 때 생각보다 많은 분들이 놓치는 것이 있습니다. 바로 기존 영업자의 영업신고증을 어떻게 승계할 것인지입니다. 특히 음식점이나 카페처럼 기존 영업자가 사용하던 시설을 그대로 인수하는 경우에는 “가게를 인수했으니 기존 영업신고증도 자연스럽게 따라오는 것 아니냐”고 생각하기 쉽습니다. 그런데 실제로는 그렇지 않습니다. 상가 임대차계약과 영업신고는 서로 다른 문제이기 때문입니다. 임대차계약을 정상적으로 체결하고 잔금까지 치렀더라도 영업자 지위승계 신고를 제대로 처리하지 않으면 새 임차인이 영업을 시작하는 과정에서 예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다. 전 세입자(양도인)와 연락이 끊기거나 협조를 안 해줘서 영업신고증을 승계받지 못하고, 심한 경우 전 세입자 명의의 영업신고가 그대로 남아 있어 신규 영업신고조차 불가능해지는 일이 발생하곤 합니다. 오늘은 현직 공인중개사의 실무 경험을 바탕으로, 상가 인수 시 필수적인 영업신고증 양도양수 절차, 준비 서류, 양도인이 동행하지 못할 때의 대처법, 그리고 직권폐업 활용법까지 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다. 상가 영업신고증 승계 절차와 직권폐업 위험 피하는 법 목차 1. 영업신고증 승계란 무엇일까? 식당, 카페, 미용실, 제과점 등 위생 관련 업종은 관할 구청(보건위생과 등)에 영업신고를 해야 정식 영업이 가능합니다. 기존 시설과 업종을 그대로 이어받는 경우(승계 신고)와 신규로 신고하는 경우(신규 신고)가 있는데 기존 영업신고증을 양도양수(승계) 받는 것이 훨씬 유리합니다.  신규 신고 시 요구되는 소방시설 완비증명서나 시설 기준 검사 등을 재절차 없이 그대로 인계받을 수 있기 때문입니다. 한 영업장(지번 및 호수)에는 동일 업종의 영업신고증이 중복으로 발급되지 않습니다.  따라서 전 세입자의 영업신고가 폐업 처리되지 않거나 승계되지 않으면, 신규 세입자는 영업신고를 낼 수 없어 영업을 시작하지 못하는 불상사가 생깁니다. 식품위생법에서는 영업자...

흔히 ‘계약갱신청구권’이라고 부르지만, 주택임대차보호법에서 사용하는 정확한 표현은 ‘계약갱신요구권’입니다.  이 글에서는 법률상 표현에 맞춰 ‘계약갱신요구권’으로 통일해 설명하겠습니다. 전세나 월세 계약이 끝나갈 때가 되면 세입자에게 자주 나오는 질문이 있습니다. “집주인한테 계약갱신청구권을 사용한다고 어떻게 말해야 하나요?” “전화로 이야기해도 될까요?” “카톡으로 보내면 효력이 있나요?” “혹시 나중에 집주인이 그런 말을 들은 적 없다고 하면 어떻게 하죠?” 실제 임대차 계약을 중개하다 보면 계약갱신요구권 자체보다 갱신 의사를 어떻게 전달하고 기록으로 남겨두느냐 때문에 문제가 생기는 경우가 있습니다. 계약갱신을 원하는 세입자라면 단순히 “계속 살고 싶습니다”라고 이야기하는 것보다 계약갱신요구권을 행사한다는 의사를 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다. 오늘은 주택 임대차 재계약을 앞둔 세입자가 알아두면 좋은 계약갱신요구권 행사 방법과 문자·카톡·내용증명의 차이, 그리고 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했을 때 확인해야 할 부분까지 정리해보겠습니다. 계약갱신요구권 행사시기,요건,통보 방법,갱신거절시 확인사항 목차 1. 계약갱신요구권 행사 시기, 요건 먼저 가장 중요한 것은 시기입니다. 주택임대차보호법은 임대인이 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경하겠다는 통지를 할 수 있는 기간을 정하고 있습니다. 현재 법에서는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 기준으로 갱신 관련 통지가 이루어집니다.  임차인의 계약갱신요구 역시 이 기간 안에서 행사하는 것이 중요합니다. 예를들어 계약 만기일이 12월 31일이라면, 10월 31일 밤 12시 전까지 임대인에게 의사가 도달해야 합니다. 임대차 기간중 임차인이 단1회에 한하여 행사할 수 있으며, 적법하게 갱신되면 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 이때 임대료는 기존 보증금/월세의 5% 범위 내에서 협의하여 증액할 수 있습니다. 2. 계약갱신요구권...

오피스텔이나 빌라를 알아보다 보면 중개사무소에서 이런 말을 듣는 경우가 있습니다. “이 집은 민간임대주택 등록이 되어 있는 물건이에요.” 처음 듣는 임차인 입장에서는 일반적인 전월세 계약과 무엇이 다른지 헷갈릴 수 있습니다. 세입자분들뿐만 아니라 임대인분들도 "민간임대주택으로 등록된 집은 계약할 때 뭐가 다른가요?"라는 질문을 정말 많이 합니다. 민간임대주택은 일반적인 임대차계약과 비교했을 때 확인해야 할 부분이 조금 다릅니다.  특히 임대료 증액 제한, 임대의무기간, 표준임대차계약서 사용 여부 등을 계약 전에 확인하는 것이 중요합니다. 민간임대주택(주택임대사업자) 집 계약 시 필수 체크리스트 목차 1. 민간임대주택 등록 확인 가장 먼저 해야 할 일은 해당 주택이  민간임대주택으로 등록되어 있는지 확인하는 것입니다. 일정 요건을 갖추면 민간임대주택으로 등록할 수 있는데 이때는 등기사항전부증명서에 보면 확인을 할 수 있습니다. 2. 표준임대차계약서 작성 필수 민간임대주택은 일반적인 주택 임대차계약과 달리 법적으로 정해진 표준임대차계약서를 사용해야 합니다. 실제 표준임대차계약서에는 임대사업자 등록번호와 임대의무기간, 임대료 증액 제한 등 등록임대주택과 관련된 내용이 포함되어 있습니다. 그래서 계약서를 작성할 때 일반적인 전월세 계약서와 똑같다고 생각하지 말고 계약서의 내용을 꼼꼼하게 읽어볼 필요가 있습니다. 3. 임대료 증액 제한 : 5% 상한제 민간임대주택에서 임차인들이 가장 관심을 가지는 부분이 바로 이것입니다. “집주인이 다음 계약 때 월세를 마음대로 올릴 수 있나요?” 민간임대주택법에서는 임대사업자가 임대기간 동안 임대료를 증액하는 경우 일정한 제한을 두고 있습니다. 임대료 증액이 직전 임대료의 5% 범위에서 제한되며, 임대차계약 또는 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없습니다. 여기에서 임대료라고 하면 많은 분들이 월세만 생각하지만 민간임대주택법에서 말하는 임대료에는 임대보증금과 ...

  “계약 끝났으니 청소비 15만 원 빼고 보증금 돌려드릴게요.” 원룸이나 오피스텔, 아파트에서 임대차계약이 끝난 뒤 이런 이야기를 들으면 임차인 입장에서는 당황스러울 수 있습니다. "깨끗하게 청소하고 나가는데 왜 청소비까지 내가 내야 하지?"라는 억울한 생각이 들기도 하는데요. 특히 계약할 때는 별다른 설명이 없었는데 퇴거하는 날 갑자기  청소비를 요구할때  임대인이 요구하는 청소비는 무조건 임차인이 부담해야 할까요? 계약서에 어떤 내용이 적혀 있는지, 실제로 집을 어떤 상태로 사용했는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 오늘은 그 법적 기준과 대응 요령을 완벽하게 정리해 드립니다. 아파트·오피스텔 입주 청소비, 퇴거할 때 세입자가 꼭 내야 할까? 목차 1. 임차인의 원상복구 의무 임대차가 끝나면 임차인은 사용하던 주택을 원래대로 임대인에게 반환해야 합니다. (민법 제654조 및 제615조) 그래서 임차인이 거주하면서 일부 시설을 훼손하거나 원래 없던 시설물을 설치했다면 퇴거할 때 원상복구가 문제가 될 수 있습니다. 예를 들어, - 벽에 심하게 오염을 발생시킨 경우 - 반려동물로 인해 바닥이나 벽지가 훼손된 경우 - 심한 음식물 냄새나 오염이 남은 경우 - 임차인이 임의로 설치한 시설물을 철거하지 않은 경우 - 고의 또는 과실로 집을 심하게 더럽힌 경우 등은 일반적인 생활 흔적과 달리 임차인의 책임이 인정될 가능성이 있습니다. 대법원도 원상회복의 범위를 판단할 때 임대차계약의 내용과 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 실제로 변경한 부분 등을 구체적으로 살펴봐야 한다는 취지로 판단하고 있습니다. 즉, 중요한 것은 단순히 “퇴거했으니까 청소비를 낸다”가 아닙니다. 무엇을 얼마나 오염시켰고, 그 비용이 실제로 임차인의 책임에서 발생한 것인지가 핵심입니다. 2. 대법원 판례가 말하는 원상복구의 기준 여기서 가장 많이 헷갈리는 부분입니다. 사람이 몇 년 동안 살았던 집이라면 아무리 깨끗하게 사용해도 어...